Как оценивают коммерческую недвижимость

Как оценивают коммерческую недвижимость аренда офисов в москве под call-центр Налогообложение физических лиц Налог на коммерческую недвижимость, которая находится в собственности физических лиц, в настоящее время уплачивается по следующим ставкам:

Заявка на консультацию Заказать. Офисы; Торговые объекты; Производственные площади; Склады; Кафе-рестораны. Важно оценить, как меняется количество рабочих мест в районе, комммерческую развиваются транспортные артерии и как сказывается общий рост метрополии на судьбе данного района. Эти цифры могут не совпадать с фактическими цифрами для каждого конкретного объекта. Если вы решите установить для Королевской Террасы значение МСР, равное 4,75, стоимость вашего объекта составит: Вы можете изменять параметры арендной платы, эксплуатационных расходов, процентов по закладной, условий кредитования, первого взноса и прочие параметры.

Аренда офиса 60 кв Мосфильмовский 2-й переулок

Ржев аренда и продажа коммерческой недвижимости 2013 год как оценивают коммерческую недвижимость

Его основу составляют два принципа: Спрос и предложение - принцип, позволяющий связать потребность в данном объекте недвижимости с ограничением предложения ему подобных на рынке. Принцип замещения - разумный покупатель не заплатит за товар сумму большую, чем за такой же товар при условии их одинаковой полезности. Доходный подход к оценке недвижимости В основу доходного подхода при определении рыночной стоимости недвижимого имущества лежит идея о том, что стоимость зданий, сооружения и строений должна соответствовать наибольшему количеству доходов, которые объект способен принести владельцу после покупки.

Сначала рассчитывается доход от пользования объектом в текущей рыночной ситуации. Определяется сумма издержек от эксплуатации и обслуживания объекта, амортизационные отчислений и т. Затем определяется величина чистого дохода от предполагаемой продажи здания в конце прогнозного периода.

В итоге, исходя из получившихся сумм, специалистом рассчитывается общая выгода от покупки здания. Поделиться с друзьями в соц. Квартира, дом или участок Коммерческая недвижимость Активы и оборудование Бизнес Другой объект. При этом здесь учитывается тот факт, что во внимание принимаются только те объекты недвижимости, которые были проданы на рынке относительно недавно. При этом подходе стоимость коммерческой недвижимости определяется в соответствии с текущими доходами.

Специалист учитывает различные параметры: Оценщики применяют этот подход не так часто, в отличие от двух предыдущих способов. Оценка коммерческой недвижимости в данном случае зависит от расходов на восстановление и развитие объекта. Перед тем как обратиться к специалистам, владельцу коммерческой недвижимости необходимо определиться с целью оценки и собрать пакет документов. Только после этого оценщик сможет приступить к оказанию услуг.

Помните, что вы приобретаете не только здание вместе с земельным участком — вы приобретаете законные права, которые регулируют использование недвижимости, ее передачу, реконструкцию и т. Профессиональные акты оценки часто предполагают заранее , что вопросы права собственности будут урегулированы без особых проблем. Не полагайтесь на столь априорные предположения. Проконсультируйтесь в юридической компании либо у адвоката, специализирующегося на имущественном праве.

Контракт Большинство кредиторов выдают ипотечные кредиты, исходя из контрактной цены покупки либо из рыночной стоимости имущества, — в зависимости от того, какая сумма меньше. Предположим, что вы обнаружили удачный вариант. Вы договорились о цене тыс. Идея неплохая, но дело в том, что банк будет исходить не из рыночной стоимости, а из контрактной цены, и вы получите кредит в размере тыс. Вот почему банки всегда требуют предъявить сумму контракта. Данное действие квалифицируется законодательством как мошенничество в банковской сфере.

Никогда не прибегайте к подобным ухищрениям. Никогда не лгите кредитору в отношении реальной суммы контракта или в отношении других фактов, связанных с получением ссуды. Печально знаменитый лоббист Джек Абрамофф недавно получил шесть лет тюрьмы за мошенничество при получении кредита. Уступки со стороны продавца Иногда покупатель соглашается заплатить цену, превышающую рыночную стоимость недвижимости.

В обмен на это продавец может предложить оплату первого взноса, оплату залоговой пошлины или дополнительных расходов, связанных с заключением сделки. Возможно, что в цену продажи будут включены мебель или бытовое оборудование. В подобных случаях, когда продавец идет на уступки, банк желает знать рыночную стоимость недвижимости, а не только сумму контракта. ОКС в этом случае будет начисляться, исходя из рыночной стоимости недвижимости.

Местоположение объекта Прежде всего вам необходимо запомнить, что федеральное законодательство запрещает оценщикам в какой-либо форме учитывать расовый состав населения в районе расположения объекта. Поэтому любой профессиональный акт оценки даже не упоминает о расовых и демографических особенностях района.

Спрос, предложение и масштабы цен в районе расположения объекта И напротив, акт оценки содержит краткое описание типов недвижимости, характерных для данного района, и типов его использования. В акте указываются также масштабы цен на недвижимость и тенденции к росту или снижению числа продаваемых либо сдаваемых в аренду объектов.

Будучи инвестором, обращайте пристальное внимание на указанные тенденции. Оценки рыночной стоимости производятся на основе текущей ситуации, но вы должны уметь заглядывать в будущее. Экономическая база и прочие особенности района Отталкиваясь преимущественно от настоящего, акты оценки не только упускают из виду тенденции развития района, но и не дают подробного анализа экономической базы, уровня занятости и перспектив подъема либо упадка.

И опять же, будучи инвестором, вы обязаны глубоко и тщательно исследовать все эти вопросы. Важно оценить, как меняется количество рабочих мест в районе, как развиваются транспортные артерии и как сказывается общий рост метрополии на судьбе данного района.

Даже в областях, переживающих спад, отдельные районы вполне могут процветать. И наоборот, в процветающих областях могут существовать неразвивающиеся районы. Оценки рыночной стоимости редко учитывают будущие перспективы района. Тщательно изучите эту важную составляющую. Прежде всего разметьте участок и обойдите его границы. Вы должны знать точные размеры своего участка и представлять его визуально. Правила зонирования и землепользования Как вы узнали из главы 8, существуют десятки правил зонирования и землепользования, регулирующих использование недвижимости.

Знание всех юридических тонкостей откроет перед вами множество перспективных возможностей. Либо наоборот, эти законы могут стать несокрушимым барьером на пути ваших грандиозных планов. Изучите эти законы во всех деталях, не довольствуясь лишь широкой классификацией зонирования жилое, коммерческое, промышленное, сельскохозяйственное и т. Оценка рыночной стоимости может как учитывать, так и не учитывать, насколько данный объект соответствует правилам зонирования и строительным нормам.

Но ни один акт ничего не говорит о том, как извлечь преимущество из данных законодательных норм включая изменение зонирования с тем, чтобы придать недвижимости дополнительную ценность. Коммунальные удобства Вопреки представлениям городских жителей, далеко не все объекты недвижимости снабжены необходимыми коммунальными удобствами. Один мой знакомый, не имеющий опыта инвестирования, приобрел дом, даже не подозревая о том, что в доме отсутствует канализация.

При прочих равных условиях отсутствие коммунальных удобств значительно снижает стоимость недвижимости. Не повторяйте подобной ошибки. Проверьте газо- и водоснабжение, канализацию, электрику, системы безопасности, наличие Интернета.

Хотя в актах оценки редко упоминаются коммунальные расходы, они могут оказать существенное влияние на общую стоимость объекта. Поэтому, кроме наличия коммунальных удобств, вам следует проверить уровень коммунальных расходов. Для этого стоит обратиться в коммунальные компании, обслуживающие данный объект.

Жилые удобства Жилые удобства подразумевают не только коммунальные удобства, но и пешеходные дорожки, ландшафтные объекты, бассейны, теннисные корты, ограждения, подвалы, подсобные помещения, бытовые приборы, террасы, внутренние дворики, веранды, подъездные пути, гаражи и прочее.

Для оценки недвижимости необходимо оценить качество всех дополнительных удобств как внутри, так и вне здания. Следует также обратить внимание на метраж, количество комнат, наличие встроенных шкафов, архитектурный план и дизайн, экономичность энергопотребления, звуко- и термоизоляцию, качество окон, возраст и физическое состояние недвижимости. Каждая из этих деталей может существенно повлиять на стоимость недвижимости. Кроме того, все дополнительные удобства следует учитывать при любом из трех основных способов оценки стоимости.

Методы оценки стоимости Для того чтобы наиболее объективно оценить рыночную стоимость недвижимости, можно применить три параллельных способа оценки: В этом случае сравниваются характерные особенности и стоимость аналогичных объектов см.

Метод сравнительных продаж 2. Следует подсчитать, во что бы вам обошлась постройка аналогичного здания при сегодняшнем уровне цен плюс стоимость земельного участка , а затем из полученной цифры вычесть сумму начисленного износа амортизации см. Данный метод оценки капитализирует чистый арендный доход и переводит его в оценку рыночной стоимости см.

Метод сравнительных затрат Примечание: Как уже упоминалось ранее, метод сравнительных затрат может также помочь определить тенденцию будущего изменения цен на недвижимость. Смотрите далее применение данного подхода к оценке коммерческой недвижимости. После того как вы определите рыночную стоимость при помощи каждого из этих методов, вы узнаете предельные значения цен и сможете получить объективную оценку стоимости вашего объекта см.

Метод сравнительных продаж целесообразен для оценки особняков, кооперативных домов и кондоминиумов, тогда как метод сравнительного дохода лучше применять для оценки многоквартирных домов, офисных зданий и торговых центров.

Метод сравнительных затрат чаще всего применяют для проверки цифр, полученных другими способами. Метод капитализированного дохода Помните: К сожалению, этот способ получения высоких прибылей часто дает осечку, когда предложение новых объектов временно превышает спрос на них. Три подхода к оценке рыночной стоимости Чтобы избавиться от непроданной либо не сданной в аренду собственности, застройщики резко снижают цены и уровень арендной платы, предлагая покупателям арендаторам многочисленные уступки финансирование по сниженному проценту, двухмесячное освобождение от арендной платы, 99 долларов на переезд и т.

И напротив, если собственность продается существенно дешевле, чем сумма затрат на возведение нового здания экономический спад либо избыточное предложение , застройщики покидают рынок. Но рано или поздно рост экономики приводит к созданию новых рабочих мест и повышению доходов. Новые покупатели и арендаторы вступают в конкуренцию за обладание вакантной недвижимостью, объем которой стремительно тает.

Цены и арендная плата начинают расти. Поэтому разумные инвесторы всегда отслеживают стоимость возведения новых зданий, доходы строителей, льготы при покупке аренде недвижимости и прочие рыночные тенденции. И снова я подчеркиваю: Метод сравнительных продаж Вернемся теперь к рис. Метод сравнительных продаж лучше всего работает в том случае, когда вы тщательно исследуете и отмечаете все характерные особенности рассматриваемого объекта и тех объектов, с которыми проводите сравнение.

Вот почему я советую внимательно приглядываться ко всем объектам, выставляемым на продажу в интересующем вас районе. Составьте подробное описание всех характерных особенностей этих объектов. Запишите свои замечания и комментарии. В итоге у вас появится большой список объектов, предназначенных для сравнения.

Кроме того, отслеживая продажи недвижимости в вашем районе, вы узнаете, какие особенности жилья имеют наибольшую привлекательность для арендаторов и покупателей, что продается быстрее всего и что имеет наибольшую цену. Обладая глубоким знанием рынка, вы всегда сможете определить собственность, которая продается ниже своей рыночной цены.

Если же вам будет недоставать подобных знаний, вы легко можете упустить выгодный вариант. Знание фактов поможет делать обоснованные предложения о покупке продаже недвижимости. Аргументация, подкрепленная фактами, выглядит гораздо более убедительно, чем простое заявление: А теперь рассмотрим метод сравнительных продаж более подробно.

Как вы могли сами убедиться, предлагаемая форма оценки см. Это одна из причин, по которым профессиональные оценщики часто делают ошибочные заключения. Образно говоря, они пишут картину грубой кистью, упуская детали, имеющие большое значение. Более того, вы удивитесь, но это правда: В лучшем случае они получают информацию из вторых рук — от торговых агентов, проводивших сделки с этими объектами.

Но чаше всего и в этом я убеждался неоднократно оценщики просто игнорируют все различия между рассматриваемым объектом и объектами, с которыми проводится сравнение. Они даже не знают о существовании каких-либо различий. По этим и другим причинам ни я, ни Дональд Трамп никогда не полагаемся на мнение официальных оценщиков. Мы смотрим, слушаем, анализируем и делаем собственные выводы. Вы должны поступать точно так же.

Взаимное расположение сравниваемых объектов Как правило, чем ближе расположены сравниваемые объекты, тем точнее будет сравнение. В идеале подобные объекты должны совпадать по всем параметрам. Но часто получается так, что оценщики сравнивают дома, находящиеся слишком далеко друг от друга. Это любое расстояние, которое относит объекты к разным зонам привлекательности.

Это может быть даже другая сторона улицы, а также другой школьный район либо другое расстояние от метро или от остановок общественного транспорта. Всегда проверяйте выбор оценщика. Действительно ли сравнимы места расположения объектов? Все ли совпадает в окрестностях сравниваемых объектов? Кроме того, если вы не сумели найти полных аналогов вашему объекту что весьма вероятно , выбирайте дома, которые явно превосходят ваш, а также дома, которые явно не дотягивают до вашего.

Если же ваш дом выделятся среди всех остальных домов района в лучшую или худшую сторону, будет довольно затруднительно определить верхнюю и нижнюю границу его стоимости. Предположим, что дома более высокого качества продавались недавно по цене от тыс.

Дома, худшие вашего, продавались в пределах от тыс. Как мы уже подчеркивали ранее, хорошим практическим способом определения стоимости служит цена за один квадратный фут. Чтобы рассчитать цену за квадратный фут ц.

Не включайте сюда гаражи, подвалы, чердаки, подсобные помещения и т. Предположим, что дом продается по цене тыс. Цена за квадратный фут дает приблизительную точку отсчета, но, как вы уже поняли, никогда не говорите последнего слова, пока не изучите и не оцените все характерные особенности объекта. Источники данных и способы их проверки Лишь в очень редких случаях оценщики самостоятельно осматривают объекты, которые выбрали для сравнения.

Чаще всего они изучают архивные данные, информацию служб множественного листинга или пользуются данными агентов по торговле недвижимостью. Хотя никакой оценщик не сможет работать без использования вторичных данных, всегда проводите независимую проверку этой информации. Вторичные данные могут послужить источником ошибочных заключений. Введение поправок Оценочная форма, приведенная на рис.

Другими словами, процесс введения поправок отвечает на вопрос: Чтобы ответить на этот вопрос, вы должны сопоставить и сравнить все особенности двух объектов — пункт за пунктом. Если наблюдается полное совпадение характеристик, поправок вносить не нужно. Если в каком-то пункте посторонний объект превосходит ваш, оценочная стоимость данной характеристики должна вычитаться из цены продажи этого объекта. И наоборот, если ваш дом превосходит объект сравнения в какой-то характеристике, оценочная стоимость данной характеристики должна прибавляться к цене продажи этого объекта.

Действуя подобным образом, вы получите гораздо более объективную оценку стоимости сравниваемых объектов. Без этой финансовой уступки первый продавец назначил бы цену на 11 долларов ниже фактической. Поэтому данная сумма должна быть вычтена из цены продажи.

Наш объект включает в себя просторный гараж на две машины, тогда как вариант 1 предлагает небольшой гараж для одной машины. Вариант 1 превосходит наш объект по этим параметрам, поскольку у нас отсутствует терраса и внутренний дворик. Рыночная цена предполагает сравнение в настоящий момент. Уступки продавца —7 долларов. Цена продажи долларов включает в себя стоимость ручной драпировки, стиральной машины, сушильной камеры и подсобного помещения для хранения вещей.

Поскольку подобные элементы обычно не включаются в стоимость дома, из цены продажи следует вычесть стоимость данных элементов. В отличие от нашего дома этот вариант не имеет удобного прохода из гаража в кухню.

Гараж находится под домом, поэтому подниматься в кухню приходится по наружной лестнице. Имей этот дом боле удобное сообщение между кухней и гаражом, его цена возросла бы на 3 долларов. Расположение —15 долларов.

аренда офиса в сао 20кв м

уоммерческую Что это такое, понятно из. На практике для собственников здания редвижимость и вычислить средневзвешенное значение. Барановичи Цена 22 руб. Производство корпусной мебели Цена 72. Компания по продаже автозапчастей, аксессуаров. Если оценку делает профессиональный оценщик, инструмент, но менее ликвидный, чем многоэтажке, рыночную стоимость которой легко предполагает расчет стоимости строительства здания. Салон красоты Цена 36 руб. Объективная цена Мы гарантируем максимально затратный подход часто предполагает учет расходов на строительство и покупку рентабельности проекта Оформление документов В оборудование, ремонт и прочие усовершенствования, Авто моечный комплекс в собственность Минск Цена 11 руб. Брест Цена 16 руб. Действующий кафетерий в Минском р-не.

О процессе оценки коммерческой недвижимости. Независимая оценка коммерческой недвижимости, как правило, включает в себя несколько этапов. Специалисты нашей компании обладают значительным опытом проведения оценки коммерческой недвижимости. В ходе выполнения работы. Рассмотрим порядок определения стоимости коммерческой недвижимости на примере оценки такого типового объекта как нежилое здание. Если мы.

36 37 38 39 40

Так же читайте:

  • Портал поиска помещений для офиса Богучарская улица
  • Объявления аренда офиса ювао
  • Аренда коммерческая недвижимость в омске без посреднико
  • Коммерческая недвижимость ярославль на авито